Gefahr beim Grundstücksverkauf: Der bloße Altlastenverdacht stellt einen Mangel dar

Von Patrick Braasch und Christian Thiele 

Der BGH hat in einem Urteil vom 21. Juli 2017 (V ZR 250/15) entschieden, dass bereits ein abstrakter Altlastenverdacht aufgrund der früheren Grundstücksnutzung einen Sachmangel darstellt – unabhängig von dem tatsächlichen Vorhandensein von Altlasten. Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Grundstücksnutzung, aus der sich objektiv ein Altlastenverdacht ergibt, so handelt er arglistig und kann sich folglich nicht auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen. 

Der Fall

Die Entscheidung des BGH beruht auf dem folgenden Sachverhalt: Der Kläger erwarb von der Beklagten mehrere mit einem Gewerbepark bebaute Grundstücke. In dem notariellen Kaufvertrag wurde die Haftung der Beklagten – mit Ausnahme von Vorsatz und Arglist – ausgeschlossen. Der Beklagten war bekannt, dass auf den Grundstücken in den 1960er bis 80er Jahren eine Asphaltmischanlage für den regionalen Straßenbau sowie ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren. Bei dem Ankauf der Grundstücke im Jahr 1989 hatte der damalige Verkäufer der Beklagten vertraglich versichert, dass ihm Bodenverunreinigungen nicht bekannt seien. Nachdem der Kläger von der altlastenverdächtigen Vornutzung erfuhr, verlangte er von der Beklagten Schadenersatz wegen eines mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks von EUR 884.000 sowie die Feststellung, dass die Beklagte auch weitere ihm aus dem Erwerb der Grundstücke in diesem Zusammenhang entstehende Schäden ersetzen müsse. 

Ein objektiver Altlastenverdacht stellt einen Sachmangel dar

Nach der Auffassung des BGH begründet der frühere Betrieb einer Asphaltmischanlage und eines Klärschlammrückhaltebeckens einen objektiven Altlastenverdacht, der regelmäßig einen offenbarungspflichtigen Sachmangel darstelle. Dabei komme es auf eine tatsächliche Belas-tung nicht an; ein Mangel liege bereits wegen des Risikos behördlicher Maßnahmen und der mit einem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung vor. 

Wann liegt ein Altlastenverdacht vor?

Zu der schwierigen Frage, wann ein objektiver Altlastenverdacht vorliegt, gibt der BGH nur einige Hinweise, ohne einen eindeutigen Maßstab festzulegen. So sei zwar nicht jedes Grundstück, das in der Vergangenheit industriell genutzt wurde, von vornherein als altlastenverdächtig einzustufen. Anders liege es aber, wenn die frühere Nutzung die „Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen“ begründe. Dies sei etwa bei einer ehemaligen „wilden Müllkippe“ oder einer Tankstelle der Fall, aber auch bei einer Nutzung als Werksdeponie ohne anschließend durchgeführte Entsorgung. In jedem Fall müsse der Verdacht nicht „konkret und naheliegend“ sein oder durch „konkrete und gewichtige Tatsachen“ untermauert werden. Nach dem BGH ist damit allein auf die frühere Nutzung abzustellen, ohne dass weitere Um-stände auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten müssen. 

Niedrige Anforderungen an arglistiges Verschweigen

Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte altlastenverdächtige Vornutzung des Grundstücks, obwohl er es zumindest für möglich hält, dass diese Vornutzung einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er arglistig. Dabei kommt es nicht darauf an, ob er z.B. Kenntnis von den in den Boden gelangten Materialien und Schadstoffen hatte. Diese niedrigen Anfor-derungen des BGH beruhen auf der Überlegung, dass der Käufer durch die Offenlegung der früheren Nutzung gerade die Möglichkeit zur Bodenuntersuchung und zur Abschätzung etwaiger Beseitigungskosten erhalten soll. 

Schutz durch Gutgläubigkeit?

Die Arglist entfällt in dem vorliegenden Fall nach der Auffassung des BGH nicht bereits durch die Zusicherung des Voreigentümers, dass ihm keine Bodenverunreinigungen bekannt seien. Dies begründet der BGH damit, dass es auf tatsächliche Verunreinigungen gar nicht ankomme und der Altlastenverdacht unabhängig von der Zusicherung des Voreigentümers bestehe. Arglist sei zwar ausgeschlossen, wenn der Verkäufer überzeugt sei, dass kein Altlastenverdacht bestehe. Dies müsse der Verkäufer allerdings anhand objektiver Umstände plausibel machen, und hierfür treffe ihn eine sekundäre Darlegungslast. Dies ist eine erhebliche Beweislastverschiebung zugunsten des Käufers. Kann dieser einen objektiven Altlastenverdacht nachweisen, obliegt es dem Verkäufer, den Nachweis seiner Gutgläubigkeit bei Vertragsschluss zu erbringen. Gelingt ihm dies nicht, wird die Arglist grundsätzlich unterstellt.

Schadenshöhe

Der Käufer kann den Ersatz des Minderwerts des Grundstücks oder der Mängelbeseitigungskosten verlangen. Beweist der Käufer, dass das Grundstücktatsächlich kontaminiert ist, so sind auch die Beseitigungskosten dieser Kontamination in die Berechnung des Minderwerts oder der Beseitigungskosten einzubeziehen. Im Ergebnis haftet der Verkäufer damit für die vollen Sanierungskosten. Dabei ist zu beachten, dass vertragliche Haftungsausschlüsse oder –beschränkungen bei Arglist nicht greifen, § 444 BGB. Der Käufer kann seinen Schaden deshalb ungeachtet vertraglicher Regelungen in voller Höhe geltend machen. 

Folgen für die Praxis

Der BGH nimmt eine Systemverschiebung vor, indem er bereits den Verdacht eines Mangels (das Vorhandensein von Altlasten) als einen eigenständigen Mangel ansieht. Die Anforderungen an einen solchen Verdacht sind sehr niedrig; dem Verkäufer droht eine unbegrenzte Haftung für (potentiell sehr hohe) Sanierungskosten, wenn er dem Käufer eine ihm bekannte altlastenverdächtige Vornutzung des Grundstücks verschweigt. Verkäufer sind deshalb gut beraten, die ihnen bekannte Nutzungshistorie und etwaige Annahmen über vergangene Sanierungen stets vollständig offenzulegen. Nur auf diesem Wege können ein Arglistvorwurf ver-hindert und vertragliche Haftungsbeschränkungen abgesichert werden.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch die Definition von Kenntnisträgern in Kaufverträgen. Gerade wenn der Verkäufer über lange Zeit Eigentümer des Grundstücks war, ist der Kenntnisstand von langjährigen Mitarbeitern und anderen Erfüllungsgehilfen oftmals nicht überschaubar. Obwohl die Reichweite von Kenntnisregelungen im Rahmen der Arglisthaftung umstritten ist, kann es im Rahmen des Risikomanagements sinnvoll sein, die Kenntniszurechnung auf konkrete Personen einzugrenzen, die dann selbstverständlich ihre tatsächliche Kenntnis vollständig offenzulegen haben. Aus Käufersicht gilt das Gegenteil – hier ist eine möglichst weite Kenntniszurechnung des Verkäufers zu verlangen; jedenfalls sind aber solche Personen einzubeziehen, die über möglichst langfristige Kenntnis des Grundstücks verfügen – idealerweise auch aus der Ankaufphase.